사업성 검토 약식방법

 

사업성 검토 약식방법   1. 정보확인    - 우선 해당토지의 토지이용계획등을 확인하여 토지의 기초자료를 수집한다.       (공시지가, 지목, 대상지의 도시계획 현황 등)       참고 싸이트 : 토지이용규제정보서비스  http://luris.moct.go.kr                          온나라부동산정보 통합포털 http://www.onnara.go.kr   2. 대상지에 대한 상품구성    - 건축법 및 입지에 따른 용도등을 사전 확인, 개략적인 건축물의 연면적을 검토. (가설계 필요)    - 그렇지 않을 경우 약식으로 지상층 연면적 (해당토지의 용적률 X 대비면적 X 90% -> 약식입니다) 산정,    - 지상층 연면적 대비 30%를 지하층 면적으로 가정.   3. 면적 및 분양가 산정     - 위 2번에서 전체연면적 확정.     - 주변 유사사례상품 등을 확인하여 분양가능 적정선을 확인 (매매 및 임대).   4. 사업성 검토의 예 (수도권 일반주거지역 제3종/대지면적 5,000 평)/공동주택 개발 가정)     1. 일반주거지역 제3종 용적률을 250% 적용 (해당 자치단체 도시계획조례를 확인.)     2. 대지면적 중 실사용면적을 90%를 가정, 사업대지면적은 5,000평 X 90% = 4,500평        ** 인허가시 조경이나 기타 조건부 제약때문에 약식을 적용합니다.       3. 지상층 연면적 = 4,500평 X 250% = 11,250평     4. 지하층 면적 =  11,250평 X 30% = 3,375 평        (분양공동주택의 경우 지상대비 지하의 면적비율이 약 30% 전후로 산정)     5. 사업면적 = 14,625평 (지상층 면적 + 지하층 면적)     6. 매출기준은 지상층 면적대비 분양예정 평당가를 적용하여 산정.       11,250(지상층 면적) X @800(분양예정가액)만원/평 = 900억       ** 지하층은 전체공유로 가정합니다.     7. 사업성 검토(약식)       투입비 산정       토지비 = 실취득원가 X 120%를 적용 (이전비용 외 보유과세 / 기타 제비용 등) => 약식비율임.       공사비 = 300~350만원/평 기준 적용 부대비용(설계/감리/인허가 등 제비용)                    공사비 총액대비 25%를 적용.      --------------------------------------------------------------------------------------------      토지취득평당가 : 300만을 가정하면                               토지관련 제비용은 = 300만원 X 120% = 5,000(평) X 300(만원/평) X 120% = 180억원      직접공사비를 산정하면 =   14,625평 X 320만원/평 = 468억원      간접공사비 등 = 직공비 X 25% = 468억 X 25%  = 115억원      --------------------------------------------------------------------------------------------    8. 총매출은 900억이고 (위 6번)       투입비 ; 토지비 + 직공비 + 간접공사비 = 180+468+115= 760억원       수익률 ; 900억 - 760억  = 140억원 (총매출대비 15.5% => 세전수익률)                 수익률은 총매출 대비 15% 이상으로 산정합니다. 세전이기도하고, 분양에따른 금융비용               을 감안 해야하기 때문입니다.   5. 사업성 검토 결론    위 예로는 투입비 900억 - 사업비 900억 = 0 입니다.    세전 수익률을 제외하고 가능한 수익율이 나오게 하려면 사업비용을 줄이던지 분양가를 높이던지     어느 한부분의 조정이 필요하겠네요..     =================================================================================================